行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)
利好頻傳信心猛增的3月，杭州樓市成交量全線創(chuàng)下歷史新高。整個(gè)杭州市區(qū)（包括蕭山和余杭），一共成交25732套、2616.8萬(wàn)平方米，成交總金額為434.5億元，三項(xiàng)全部刷新歷史月成交紀(jì)錄。
受大盤飄紅影響，商業(yè)地產(chǎn)也是狂飆突進(jìn)。華錦億爵商管數(shù)據(jù)顯示，3月，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一共成交3572套、23.4萬(wàn)方，同比2015年3月新政出臺(tái)前溫吞樓市的742套，上漲至接近5倍！
商業(yè)地產(chǎn)慢半拍
3月行情仍然量漲價(jià)不漲
3月，杭州住宅市場(chǎng)史無(wú)前例地突破了2.5萬(wàn)套的巨量成交。由于商業(yè)地產(chǎn)比之于住宅更具有投資屬性，并不是剛需房產(chǎn)品，因此每一次新一輪行情的突破性上揚(yáng)，打頭陣的都是住宅，商業(yè)地產(chǎn)只是跟隨者。每當(dāng)住宅遇到特別好的行情，呈現(xiàn)出幾何倍數(shù)級(jí)別的放量成交時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)往往沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)同樣幅度的巨大增長(zhǎng)，成交放量相對(duì)有限，這就是它無(wú)奈的“天花板”現(xiàn)象。
但是，即便商業(yè)地產(chǎn)3月的占比并不算高，但由于大盤水位的猛烈上漲，商業(yè)地產(chǎn)的絕對(duì)成交量也堪稱驚人。
華錦億爵商管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月，杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)一共成交3572套、23.4萬(wàn)方，同比去年3月的742套、6.8萬(wàn)方增長(zhǎng)十分明顯；如果環(huán)比今年2月的1112套、11.7萬(wàn)方，漲幅同樣明顯，成交套數(shù)增長(zhǎng)了兩倍有余。這說(shuō)明，雖然商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有像住宅一樣發(fā)生暴漲，但仍然從紅盤行情里分得了一杯羹。
再看成交均價(jià)，我們看到在住宅價(jià)格出現(xiàn)普漲的局面下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的均價(jià)仍在持平態(tài)勢(shì)中。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月杭州市區(qū)住宅均價(jià)為16797元/平方米，環(huán)比上漲3%；而3月杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的均價(jià)為15311元/平方米，環(huán)比2月的15624元/平方米出現(xiàn)了微幅下降，如果同比去年3月的17257元/平方米，則下滑幅度更為明顯。也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)目前仍處于量升價(jià)不漲的通道中，價(jià)格普漲還沒(méi)有傳遞到這一領(lǐng)域。
相對(duì)而言，比起住宅的一馬當(dāng)先，商業(yè)地產(chǎn)總是顯得有些慢半拍。
3月商鋪成交面積前十
樓盤板塊套數(shù)面積均價(jià)佳美大廈華豐617943.3914244瑞金·華麗嘉苑星橋177199.397610萊茵·知己臨平山北212939.3917367龍湖·春江酈城濱江區(qū)政府312893.3928679金街美地之江231745.0813388望江府錢江新城91288.9737911世茂中心濱江一橋南291248.3920059濱江·金色江南錢江世紀(jì)城91235.1520560濱江寶龍城市廣場(chǎng)濱江一橋南121001.6334583美上商業(yè)中心之江10798.4929094
商鋪均價(jià)環(huán)比上漲千余元
寫字樓出現(xiàn)單盤大額成交
先來(lái)看商鋪市場(chǎng)，成交量無(wú)論同比還是環(huán)比都有長(zhǎng)足的增長(zhǎng)。
華錦億爵商管數(shù)據(jù)顯示，3月，杭州市區(qū)（包括蕭山和余杭）商鋪一共成交529套、5萬(wàn)方；同比去年3月的237套、2.9萬(wàn)方增長(zhǎng)明顯，環(huán)比今年2月的166套、1.6萬(wàn)方則有著更大幅度的上漲，成交面積增長(zhǎng)逾兩倍。
價(jià)格來(lái)看，3月商鋪成交均價(jià)為19362元/平方米，環(huán)比2月的17811元/平方米有著1551元/平方米的大幅增長(zhǎng)，已經(jīng)基本回升至去年3月19527元/平方米的水平。
從商鋪3月個(gè)盤成交前十榜單來(lái)看，由于中高價(jià)位樓盤一舉成為成交主力，尤其是單價(jià)在3萬(wàn)以上項(xiàng)目的上榜，成功拉高了3月商鋪的成交均價(jià)。
前十樓盤中，六席價(jià)格都少見(jiàn)地在2萬(wàn)以上。濱江區(qū)政府板塊的龍湖·春江酈城，以28679元/平方米的均價(jià)成交了將近3000方，位列個(gè)盤第四。同時(shí)，單價(jià)在3萬(wàn)以上的項(xiàng)目也有兩個(gè)上榜，分別是錢江新城的望江府和濱江寶龍城市廣場(chǎng)，均價(jià)分別為37911元/平方米和34583元/平方米。
再看寫字樓市場(chǎng)。得益于單個(gè)項(xiàng)目的大單成交，3月的寫字樓成交量居于高位，一共成交378套、5萬(wàn)方，同比去年3月的54套、1.5萬(wàn)方出現(xiàn)了較大漲幅，成交面積大漲兩倍多。
遠(yuǎn)洋·大運(yùn)河商務(wù)區(qū)單盤成交127套、近1.1萬(wàn)方，成交總額高達(dá)2.4億元，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)拿下了個(gè)盤冠軍；其中，僅3月31日一天，該項(xiàng)目遽然發(fā)力成交116套，單日成交2.2億元。據(jù)悉，這部分房源基本全部位于項(xiàng)目的商業(yè)部分——遠(yuǎn)洋商業(yè)中心寫字樓E幢，由投融長(zhǎng)富金融服務(wù)集團(tuán)整體購(gòu)買，用于總部辦公。
由于寫字樓仍以中低價(jià)位項(xiàng)目成交為主，前十個(gè)盤中只有遠(yuǎn)洋商業(yè)中心和贊成中心單價(jià)在2萬(wàn)以上，因此3月整體均價(jià)仍然不高，為16691元/平方米，同比去年3月的18835元/平方米仍有超過(guò)兩千元的降幅。
3月寫字樓成交面積前十
樓盤板塊套數(shù)面積均價(jià)遠(yuǎn)洋商業(yè)中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)12710809.1322101世茂中心濱江一橋南384881.1615740杭州新天地城北新天地263770.2615353金色西溪商務(wù)中心西溪83538.5715199望京商務(wù)中心錢江世紀(jì)城52828.5617614三宏國(guó)際大廈錢江世紀(jì)城42587.8910000贊成中心錢江新城112338.2924848歐美金融城（EFC）未來(lái)科技城 322179.1612226宏揚(yáng)·鯤鵬中心錢江世紀(jì)城419778500博地世紀(jì)中心錢江世紀(jì)城41767.1611949
酒店式公寓放量最猛
但價(jià)格仍然處于低位
最大的增量，出現(xiàn)在酒店式公寓這一項(xiàng)。
漢嘉佰晟商管數(shù)據(jù)顯示，3月，杭州市區(qū)酒店式公寓一共成交2665套、13.3萬(wàn)方，無(wú)論同比還是環(huán)比都出現(xiàn)了大約2000套的巨量增長(zhǎng)。去年3月，酒店式公寓一共成交451套、2.4萬(wàn)方；今年2月，成交691套、3.6萬(wàn)方；從成交面積上來(lái)看，幾乎都只是今年3月的一個(gè)零頭，可謂出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。
從價(jià)格來(lái)看，3月最終的成交均價(jià)為13269元/平方米，仍然處于低位；環(huán)比今年2月的14585元/平方米有千元以上的跌幅。
從個(gè)盤前十項(xiàng)目來(lái)看，濱江區(qū)政府板塊的中贏·康康谷是當(dāng)仁不讓的贏家，以192套、9000余方的成交量拿下冠軍，均價(jià)也不低，為22904元/平方米。該項(xiàng)目自去年12月底首推以來(lái)一直表現(xiàn)出眾，現(xiàn)已基本售罄。主力戶型為45方的LOFT酒店式公寓，層高4.78米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米，由于45方可設(shè)計(jì)成兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)帶陽(yáng)臺(tái)、地段成熟及地鐵盤的優(yōu)勢(shì)，備受市場(chǎng)歡迎。
臨平的華元·歡樂(lè)城和橋西的富越·香郡也均成交放量，分別成交253套和162套，位列亞軍和季軍，不過(guò)價(jià)格略低，在萬(wàn)元左右。
3月酒店式公寓市場(chǎng)可以說(shuō)是行情多點(diǎn)開(kāi)花，個(gè)盤前十中，有六個(gè)樓盤的成交量都在百套以上。不過(guò)從價(jià)格來(lái)看，單價(jià)在兩萬(wàn)以上的樓盤只有兩個(gè)，萬(wàn)元以下的樓盤卻有四個(gè)，大多位于臨平、之江、錢江世紀(jì)城等邊緣區(qū)域，從而也拉低了整體均價(jià)。
而隨著住宅存量去化周期的節(jié)節(jié)下降，商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了一定程度的下滑。截至4月5日晚8點(diǎn)，杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總存量面積為802.4萬(wàn)平方米，以3月23.4萬(wàn)方的成交面積計(jì)，去化周期為34.3個(gè)月。這一數(shù)字雖仍居高不下，但相較于去年年底的47.3個(gè)月，已經(jīng)下降了13個(gè)月。如果市場(chǎng)能夠保持高速成交，那么海量庫(kù)存就有望慢慢地降下來(lái)及至健康水平。
3月酒店式公寓成交面積前十
樓盤板塊套數(shù)面積均價(jià)中贏·康康谷濱江區(qū)政府1929133.3722904華元·歡樂(lè)城臨平2538147.767625富越·香郡橋西1627675.2510388新天地G193廣場(chǎng)城北新天地1996946.1613397英冠·水天城錢江世紀(jì)城136213.339682融創(chuàng)·杭州印濱江區(qū)政府815125.423217玲瓏府濱江西興954723.1415032黃金時(shí)代城東新城1144506.7917120萬(wàn)寶城臨平山北1024002.85117金街美地之江573542.039111